В капремонте мелочей не бывает. Информация для собственников, организующих капремонт за средства специальных счетов

В Региональный фонд капитального ремонта МКД Пензенской области, в том числе через средства массовой информации, поступает большое число жалоб на некачественно выполненный капитальный ремонт в домах, фонды капитального ремонта которых формируются на специальных счетах. В таких домах проведение капитального ремонта организуют сами собственники либо организация, управляющая МКД. И как привлечь к ответственности нерадивого подрядчика, жители зачастую не знают.

На общем счёте

Региональный оператор организует выполнение капитального ремонта только в тех домах, фонд капремонта которых формируется на общем счёте. При этом работы выполняются планово, в сроки, предусмотренные Региональной программой и Краткосрочными планами её реализации. Организация капремонта — большая ответственность, ведь это не только деньги жителей, но и их комфорт и безопасность, эта работа требует внимания к деталям и не допускает пренебрежения даже в мелочах.

Чтобы минимизировать возможность обнаружения неприятных сюрпризов в ходе работ, каждый дом проходит предремонтное обследование, в ходе которого о конструктивных элементах и инженерных системах собирается максимально полная информация: их расположение, состояние, возможные сложности в работе. По результатам обследования составляется проектно-сметная документация, учитывающая особенности дома, возможность совмещения разных видов работ, при этом в проекте предусматривается и то, что будут работы по капремонту других элементов дома. Например, если в текущем периоде ремонтируется крыша, а в последующие годы запланировано обновление фасада, в проект крыши закладываются более длинные карнизные свесы. Эта предупредительная мера спасает дома от протечек, которые неизбежно возникли бы при недостаточном выносе края кровли  и нанесли ущерб и общему, и частному имуществу жителей.

Подрядные организации, которые выполняют по готовым проектам работы по капитальному ремонту, проходят серьёзный отбор. Сначала предварительный — его проводит Управление ЖКХ и ГЗН Пензенской области. На этом этапе отсеиваются отсеиваются те подрядчики, которые не имеют достаточной квалификации, не являются членами саморегулируемых организаций, и те, кто в каком-либо из регионов уже зарекомендовал себя как недобросовестный и поэтому попал в так называемый «Чёрный список». И только организации и индивидуальные предприниматели, прошедшие предварительный отбор, могут подавать заявки на участие в тендерах на выбор подрядчиков для проведения капремонта общего имущества многоквартирных домов.

Когда подрядчик выбран, с ним заключается договор, после чего начинаются работы. Но ещё до этого подрядная организация оставляет Фонду обеспечение договора в размере от 10 до 30% стоимости работ, но не менее размера аванса. За каждый день просрочки, за отклонение от графика или проекта подрядчика накажут рублём, поэтому каждая организация заинтересована в том, чтобы все работы были выполнены в срок и с надлежащим качеством. За ходом работ постоянно следят специализированные организации и сотрудники Фонда, которые регулярно выезжают на объекты, составляют фото- и письменные отчёты, фиксируя даже малейшие недочёты и оперативно решая все возникающие проблемы.

По окончании работ подписывается акт приёмки, причём принимается работа по капремонту комиссионно: не только представителями регионального оператора, но и органами местного самоуправления, Управлением ЖКХ и ГЗН Пензенской области и обязательно представителем собственников. Однако подписание акта приёмки не означает, что дом останется без внимания регионального оператора. На все работы подрядные организации дают пятилетнюю гарантию и в случае выявления недочётов в выполненном ремонте достаточно обратиться в Фонд, чтобы подрядчик всё исправил.

А что на спецсчетах?

В случае, если фонд капитального ремонта дома формируется на специальном счёте, жёсткого отбора подрядчиков нет, из-за чего иногда возникают проблемы. Во-первых, нет конкурсного отбора, по результатам которого можно найти организацию, которая выполнит необходимый объём работ за оптимальную цену. Во-вторых, средства на спецсчёте ограничены, на повышение взноса собственники идут редко, поэтому при организации капремонта стараются на чём-то сэкономить. Вариантов такой экономии множество, и каждый может привести к нежелательным последствиям.

1. Не проводится обследование и не заказывается проект. В результате могут оказаться невыполненными какие-либо необходимые виды работ или, наоборот, в ходе ремонта потребуются дополнительные расходы на непредусмотренные работы.
2. Выбирается подрядчик, который предложит меньшую цену, не учитывается его квалификация, наличие свидетельства СРО. В результате, если работы выполнены некачественно, сорваны сроки или возникли какие-то другие проблемы, отсутствуют механизмы воздействия на подрядчика.
3. При выборе наименьшей цены выполняется минимальный перечень работ. В результате может возникнуть ситуация, когда формально проведён капитальный ремонт, но фактически капитальным назвать его нельзя.
4. Отсутствует обеспечение договора. Самый большой финансовый риск в этой ситуации состоит в том, что подрядчик может, получив аванс, так и не приступить к ремонту или начать его и не закончить. Деньги и время будут потеряны безвозвратно.
5. Не выполняется строительный надзор. Качество и сроки выполняемых работ контролируют только собственники, в лучшем случае, им в этом помогает организация, управляющая домом. Могут быть упущены такие важные нарушения, как использование материалов и оборудования ненадлежащего качества, несоблюдение технологии ремонта, срывы сроков.
6. Упрощённый механизм приёмки выполненных работ. Зачастую работы принимаются только собственниками, среди которых не всегда есть люди, разбирающиеся в ремонте. Иногда не участвуют в приёмке управляющие домами организации, участие которых необходимо, ведь именно им в дальнейшем предстоит обслуживать отремонтированное общедомовое имущество. Без доскональной проверки выполненного ремонта могут быть упущены недочёты, которые потом будет сложно устранить.

Примеров каждого из перечисленных последствий сотрудники Фонда знают множество. Это и протечки недавно отремонтированных кровель, о которых мы регулярно узнаём как от самих собственников, так и из социальных сетей и публикаций СМИ. Это раскопанные отмостки, работы по восстановлению которых оказываются отложены на целую зиму, и  подрядчики, не начавшие работы после получения аванса.

Обратите внимание! Даже при организации капитального ремонта за счёт средств специального счёта есть законодательно утверждённая обязанность любого подрядчика — пятилетняя гарантия на выполненные работы, которая должна быть в договоре подряда. Без пункта о гарантийных обязательствах оплатить договор подряда со специального счёта нельзя.

Сэкономить на капремонте можно — у собственников помещений в домах, формирующих фонды капремонта на спецсчетах, есть такая возможность. Этой, весьма спорной, роскоши лишён региональный оператор, отвечающий за все дома Пензенской области, накапливающие взносы на общем счёте. Но важно ещё на этапе планирования капитального ремонта понимать, к каким последствиям может привести необдуманная экономия, и постараться этих последствий избежать. Потому что там, где региональный оператор не занимался организацией капремонта и не был заказчиком работ, он не может нести ответственность за качество ремонта и не может привлечь к ответственности подрядчика — только предупредить, указать, что нужно принять во внимание, организуя капремонт на спецсчёте.